Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für viele Menschen das größte und bedeutendste finanzielle Geschäft ihres Lebens dar. Oftmals müssen dabei große Summen des ersparten Vermögens investiert und zusätzlich Kredite zur Finanzierung aufgenommen werden.

Um sicherzustellen, dass Käufer und Verkäufer bei einem solch wichtigen Vorgang korrekt beraten werden und der Vertrag rechtlich einwandfrei gestaltet sowie abgewickelt wird, ist meine Mitwirkung gesetzlich vorgeschrieben. Als neutraler und unabhängiger Berater habe ich die Aufgabe, die Interessen beider Parteien zu wahren und für faire sowie ausgewogene Vereinbarungen zu sorgen.

Ich führe Gespräche mit den Vertragsparteien, um deren Ziele zu verstehen und sie über die verschiedenen Regelungsmöglichkeiten zu informieren. Dabei berate ich beide Seiten unparteiisch und kläre sie umfassend über Risiken sowie alternative Lösungen auf. Dies stellt sicher, dass Missverständnisse vermieden und unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden. Ein besonderer Fokus liegt darauf, dass keine ungesicherten Vorleistungen erbracht werden. So wird sichergestellt, dass die Käuferin oder der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen muss, wenn ihr oder sein Eigentumserwerb ausreichend abgesichert ist. Gleichzeitig bleibt das Eigentum der verkaufenden Partei geschützt, bis der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde.

Während der Beurkundung lese ich den Vertrag im Beisein aller Beteiligten vollständig vor. Darüber hinaus erläutere ich den rechtlichen Inhalt und die Bedeutung des Vertrags. Erst wenn alle offenen Fragen geklärt und alle Änderungswünsche berücksichtigt wurden, wird der Vertrag unterzeichnet. Nach der Beurkundung sorge ich für eine sichere und reibungslose Abwicklung des Vertrags, einschließlich der Beschaffung und Überprüfung aller notwendigen Unterlagen, um einen rechtssicheren und lastenfreien Erwerb für die Käuferin oder den Käufer zu gewährleisten.

Darüber hinaus sorge ich dafür, dass alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen für den Grundbuchvollzug eingeholt werden und übernimmt die Löschung von Hypotheken und Grundschulden, die vom Käufer nicht übernommen werden.

Ob für die Finanzierung des Kaufs einer Immobilie oder für den Bau beziehungsweise die Sanierung eines eigenen Hauses – in vielen Fällen wird der Investor seine Vorhaben mit Krediten finanzieren. Die Absicherung dieser Kredite erfolgt meist durch Grundpfandrechte zugunsten der Bank auf dem Grundstück.

Während die Hypothek als das bekannteste Grundpfandrecht gilt, wird die Absicherung von Kreditinstituten heutzutage in der Regel durch Grundschulden vorgenommen. Eine Grundschuld ist ein abstraktes Sicherungsmittel, das keine direkten Verweise auf den gesicherten Darlehensvertrag enthält. Der Darlehensvertrag selbst wird nicht beurkundet, sondern wird privat zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer abgeschlossen.

Die Verbindung zwischen der Grundschuld und dem Darlehensvertrag wird durch eine sogenannte Zweckerklärung hergestellt, die ebenfalls schriftlich abgefasst wird. Die Zinsen, die in der Grundschuld festgelegt sind, entsprechen nicht den Zinsen des Darlehens. Der Gesamtbetrag aus der Grundschuld, einschließlich der Zinsen und Nebenkosten, legt lediglich fest, bis zu welchem Höchstbetrag das Grundstück als Sicherheit dient. Zurückgezahlt werden muss jedoch nur der Betrag, der tatsächlich aus dem Darlehensvertrag geschuldet wird.

In der Regel verlangen Banken und andere Kreditinstitute vollstreckbare Grundpfandrechte. Das bedeutet, dass der Gläubiger mit der Urkunde einen vollstreckungsfähigen Titel erhält. Wird das Darlehen nicht zurückgezahlt, kann der Gläubiger auf Grundlage dieser Urkunde Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Schuldner einleiten.

Die Erklärung des Inhalts der sehr komplizierten Grundschuldformulare sowie die Eintragung der Grundschulden übernehme ich gerne für Sie.

Die allgemeinen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sehen normalerweise kein eigenständiges Eigentum an einzelnen Teilen eines Gebäudes vor. Eine Ausnahme bildet jedoch die Aufteilung des Grundstücks gemäß den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Im Rahmen dieser Aufteilung, die durch die sogenannte Teilungserklärung erfolgt, wird die jeweilige Wohnung als Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers festgelegt. Das Grundstück sowie alle gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Einrichtungen, die als Gemeinschaftseigentum bezeichnet werden, sind im Miteigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei die jeweiligen Anteile durch Miteigentumsanteile bestimmt sind.

In der Regel wird der Teilungserklärung ein detaillierter Plan des Gebäudes beigefügt, der eine eindeutige und zweifelsfreie Zuordnung der Räume zu den einzelnen Wohnungen gewährleistet.

Die Teilungsurkunde legt nicht nur fest, wie die Eigentumswohnungen genau abzugrenzen sind, sondern regelt auch das Zusammenleben der Eigentümer durch die Gemeinschaftsordnung. Diese beinhaltet Bestimmungen zur Kostenverteilung der Wohnanlage sowie zur Verwaltung des Objekts.

Darüber hinaus kann die Gemeinschaftsordnung bestimmen, dass bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, wie etwa Stellplätze oder Gartenflächen, einzelnen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden. Solche „Sondernutzungsrechte“ ermöglichen eine individuelle Gestaltung der Wohnungseigentumsanlage.

In meiner Funktion als Notar berate ich die Eigentümer hinsichtlich ihrer rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten, entwerfe die Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung und sorge für den entsprechenden Vollzug im Grundbuch. Käufer einer Eigentumswohnung sollten vor dem Abschluss des Kaufvertrags unbedingt die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung einsehen. Es ist zudem ratsam, sich einen Überblick über die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verschaffen, da diese für den Käufer ebenfalls verbindlich sind. Der Hausverwalter führt eine entsprechende Sammlung dieser Beschlüsse.